רכישת דירה מקבלן היא הליך מורכב, כאשר אנו רוכשים דירה מקבלן, אנחנו מקבלים דירה חדשה ובמידה רבה ניתנת לנו את האפשרות להחליט איך היא תיראה, כך שתתאים לטעמנו ולרצוננו האישי.
אולם, כדי שנקבל את התמורה המיטבית לכספנו, עלינו לשים לב למספר עניינים מהותיים כגון: זהות הקבלן, מפרט הנכס, מחיר הדירה , בטחונות (ליווי פיננסי) , והסכם המכר.
עורך הדין יבדוק את המצב הקנייני של הקרקע עליו ייבנה הבניין, ואת זכויות הקבלן על הקרקע, וכן האם מדובר בקרקע פרטית, אדמת מנהל, או בהסכם קומבינציה בין הקבלן ובעלי הקרקע, ובהתאם לכל אלה יש לבדוק האם אין מניעה משפטית או אחרת מצידו של הקבלן להתקשר בהסכם למכירת הדירה עם הקונה.
האם הקבלן שילם את כל התשלומים החלים על פי דין.
ערבות בנקאית – האם ניתנת לקונה ערבות בנקאית על פי חוק המכר (דירות) עבור כל תשלום מתשלומי התמורה, וכן יוודא עו"ד מטעם הקונה כי ייקבע בהסכם מנגנון לפיו החזרת הערבויות לחברה הקבלנית תהיה רק עם רישום הערת אזהרה לטובת הקונה, עם קבלת החזקה בדירה.
היתר בנייה – האם ניתן היתר בניה לפרויקט לבניית כל המבוקש על ידו. בהנחה וטרם ניתן היתר בנייה, יש לקבוע מועד מוגדר לקבלתו, שאחריו לקונה תהיה זכות לבטל את ההסכם, ולקבל בחזרה את כל הסכומים ששילם לחברה הקבלנית בצירוף ריבית והצמדה למדד תשומות הבנייה, וכן את שכר טרחת עו"ד הקבלן ששולם על-ידי הקונה במועד החתימה על ההסכם.
מצב הדירה בעת מועד מסירת החזקה בדירה לקונה – יש לנסח בהסכם המכר כי מסירת החזקה בדירה לקונה תיעשה אך ורק לאחר קבלת טופס אכלוס – טופס 4, והדירה תחשב כגמורה וראויה לשימוש ומסירה לקונה כאשר היא תהיה במצב בו הבית יהיה מחובר לרשתות הביוב, המים, החשמל והגז, עם גישה לחניה ולמחסן שרכש הקונה.
קביעת מועדים מוגדרים לרישום הבית המשותף, פרצלציה, ומועד לרישום זכות הבעלות של הקונים.
עו"ד מטעם הקונה יבדוק כי סעיפי ההסכם והנספחים להסכם אינם עומדים בניגוד לדין הקיים, המגן על הקונה.
אחריות על כל העבודות, על הקבלן לתת אחריות על כל העבודות בהתאם לתקופת הבדק הקבועה בחוק המכר (דירות).
הגדרת תקופות איחור במסירת הדירה לקונה על ידי הקבלן הכוללת סנקציות מעבר לפיצוי המוסכם עבור כל חודש איחור במסירה, יש לקבוע בהסכם כי היה ותקופת האיחור במסירת החזקה, התארכה מעבר לתקופה מסוימת, תעמוד לקונה הזכות לבטל את ההסכם, ומלוא כספי התמורה ששילם הקונה למוכר על חשבון מחיר הדירה עד לאותו מועד יוחזרו לקונה בצירוף הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה, וכן יוחזרו לקונה ההוצאות המשפטיות ששילם לעו"ד מטעם הקבלן. ביום 7.7.2022 נכנס לתוקף תיקון מס. 9 לחוק המכר (דירות) ולהסכמים שנחתמו החל מיום 7.7.2022 יחולו ההוראות שלהלן: במקרה שמוכר הדירה יאחר במסירת הדירה לתקופה העולה על חודש ימים, (במקום 60 ימים כפי שהיה בעבר – טרם התיקון לחוק) הקונה יהיה זכאי לפיצוי כמפורט להלן: עבור תקופת איחור – החל מחודש לאחר מועד המסירה ועד ארבעה חודשים – פיצוי בגובה שכר הדירה בדירה דומה בגודלה ובמיקומה, עבור כל חודש, כולל חלק מחודש, החל מהחודש השני שלאחר מועד המסירה שנקבע בחוזה; בגין החודשים החמישי עד העשירי של איחור – פיצוי בגובה 125% משכר הדירה בדירה דומה עבור כל אחד מהחודשים האמורים, כולל חלק מחודש; בגין החודש ה-11 והלאה – פיצוי בגובה 150% משכר הדירה בדירה דומה, עבור כל אחד מהחודשים האמורים, כולל חלק מהחודש; הפיצוי ישולם בסוף כל חודש עבור אותו החודש; על אף האמור, יש לשים לב שבהתאם לתיקון לחוק, המוכר לא יידרש לשלם לקונה פיצוי בגין איחור במסירה, אם הקונה גרם לאיחור במסירה או שהחוזה סוכל בשל נסיבות קיצוניות שלא ניתן לצפות אותן מראש.