מקרקעין בבעלות משותפת, יכולים לגרום למחלוקות מרובות בין השותפים. לכן השאיפה ככל האפשר להיפרד ולפרק את השותפות בדרך היעילה ביותר ובאופן שבו לא תהא פגיעה בזכויות הבעלים.

ישנם טעמים רבים לפירוק שיתוף במקרקעין. הסיבה העיקרית היא מימוש המקרקעין בדרך של מכירה, או רצון אחד השותפים לקנות את החלק של שותפיו.

ישנם מניעים נוספים לרצון לפרק את השיתוף, כמו מחלוקת על אופן ניהול או השימוש או הפיתוח של הנכס, ואז הנכס במצב "דד-לוק".

לעתים אחד השותפים במקרקעין מבקש פירוק שיתוף בגלל שהוא היחיד שמטפל בנכס ושאר השותפים הינם שותפים רק לרווח.

במקרים אחרים המניע לפרוק השיתוף הוא פירוק שותפות עסקית שבבעלותה היה נכס מקרקעין.

חוק המקרקעין מגדיר מספר דרכים אפשריות לפירוק שיתוף:

פירוק על פי הסכם בין שותפים, באם בהסכם נקבעה חלוקת המקרקעין בעין, ההסכם טעון באישור המפקח על המקרקעין המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה–1965.

פירוק על פי צו בית משפט, במידה ולא נכרת הסכם בין השותפים במקרקעין, פירוק השיתוף יתבצע על פי צו בית משפט באחת הדרכים הבאות:

א. פירוק דרך חלוקה

במקרקעין הניתנים לחלוקה פירוק השיתוף יבוצע בדרך של חלוקה בעין.

ב. פירוק דרך מכירה

 במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה ובמידה ובית המשפט סבור כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים פירוק השיתוף יתבצע בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הכספים בין השותפים.

המכירה תתבצע לרוב בדרך של כינוס נכסים.

פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג, במקרים רבים, כאשר מדובר בבני זוג שהם בעלים של דירת מגורים, או כל נדל״ן אחר, המצויים בהליכי פירוד ו/או גירושין, עולה הצורך בניהול הליך של פירוק שיתוף, כאשר אין בין הצדדים הסכמה לגבי חלוקת הנכס.

עמדת הפסיקה היא, כי החוק הנוגע לפירוק שיתוף במקרקעין חל גם לגבי בני זוג. עם זאת, מאחר ובמקרים רבים המדובר בנכס המגורים של בני הזוג וילדיהם, הרי שבתי המשפט התחשבו בעובדה שפירוק מהיר ומיידי עלול להביא את הצדדים למצב שהם ו/או ילדים קטינים יוותרו ללא קורת גג.

״40א. (א)  החליט בית המשפט לפי סעיף 40, על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם, לתקופה שיקבע״.

ולכן, כאשר עסקינן בבני זוג, בית המשפט אמנם מוסמך להוציא מלפניו צו לפירוק שיתוף בדירת מגורים, אך במקביל גם יכול להחליט לעכב את הביצוע בפועל של הליכי החלוקה והמכירה שלה, וזאת עד שיימצא לצדדים ולילדיהם פתרון ראוי בעניינים הללו (למשל, עד שבני הזוג יסדירו את יתר המחלוקות הכספיות ו/או האחרות ביניהם).