חברה משכנת הינה חברה האחראית על רישום הזכויות בנכס מקרקעין לפני רישומן בטאבו. על פי רוב, החברה המשכנת תהיה החברה הקבלנית שבנתה את הנכס או פירמת עורכי הדין המייצגת את אותה חברה קבלנית.
החברה המשכנת תערוך מרשם, על סמך חוזה המכר שנחתמו בין הקבלן לבין קוני הדירות, הכולל את הזכויות והשעבודים בדירות שנבנו. בסופו של התהליך, כאשר ניתן יהיה לרשום את הדירות בטאבו, החברה המשכנת תרשום את הזכויות בטאבו על פי המרשם שערכה היא בהסתמך על חוזי המכר. חשוב להדגיש כי אותו מרשם של החברה המשכנת לא יכלול רק זכויות ובעלויות בדירות, אלא גם מעין הערות אזהרה.
כך, בנק שהעניק משכנתא לרוכשים, יוכל לרשום מעין הערת אזהרה לטובתו בחברה המשכנת, באמצעות התחייבות הנקראת בשפה המקצועית "התחייבות לרישום משכנתא". המשמעות של אותה הערת אזהרה היא שלא ניתן יהיה לרשום את הזכויות בטאבו מבלי לרשום הערת אזהרה על הנכס לטובת הבנק.
כאשר נכס אינו רשום בטאבו ע"ש בעל הזכויות הוא יכול להיות רשום ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) או בחברה משכנת, שהיא בעצם היזם או עורך דין מטעם היזם, שעורך רישום בעלי הזכויות במקרקעין, רישום הערות, משכנתאות וכל הנדרש בקשר לכך. לפעמים מתמנה כונס נכסים על חברה בפירוש, שהוא מטפל בנושא רישום הזכויות ומשמש בתפקיד אחראי על הרישומים.
אחת השאלות אשר עולות כעת היא מהו טיב ומהות הקשר שבין החברה המשכנת לבין הרישום במינהל מקרקעי ישראל. ובכן, המינהל הינו בעל הקרקע ובינו לבין המשתכן נחתם חוזה חכירה. עם זאת, המנהל אינו מחליף את הטאבו והוא אינו עוקב אחרי העברות בעלות, הערות אזהרה ורשימת משכנתאות.
אי לכך, במידה ונבקש אישור על מצב הזכויות בנכס מהמינהל, תתקבל הודעה בה יאמר כי הזכויות על הנכס רשומות לזכותו של פלוני בספרי המנהל, וחוזה החכירה תקף עד למועד מסוים. להודעה תצטרף הערה כי היא אין להסתמך עליה לשם העברת זכות והמידע אינו מהווה אישור זכויות. כמו כן, המינהל יציין בפנינו כי עיקר הרישומים אינם מתנהלים אלא אצל גורם אחר, והמידע בהודעה הינו חלקי וחסר.
המינהל יפנו אותנו לחברה המשכנת (דהיינו, הקבלן). החברה המשכנת היא זו אשר תנפיק עבור המבקש את אישור הזכויות המעודכן ובו הפרטים הרלוונטיים הנוגעים לזהות הדירה, משכנתאות, הצמדות וכדומה.
העברת זכויות
כאשר הרוכש המקורי של נכס המנוהל על ידי חברה משכנת מעוניין להעביר את הזכויות לרוכש משני, החברה המשכנת שולחת סט מסמכים לצדדים ורשימת אישורים אשר דרושים עבורה כדי להשלים בספריה את ההעברה המבוקשת.
לאחר החזרת המסמכים כנדרש, תנפיק החברה המשכנת פניה למנהל ובו תתבקש הסבת זכויות החכירה לרוכש המשני מהרוכש המקורי. החברה המשכנת תנפיק אישור לעניין זה רק לאחר אישורו של המינהל. כאשר תסיים החברה המשכנת את תפקידה והנכס יירשם בטאבו, יירשמו זכויותיו של הרוכש השני בלשכת רשם המקרקעין.
