פיצול דירות

פיצול דירה עשוי להיות רווחי למדי, אך במרבית המקרים בעל הנכס יקבל קנס על פיצול דירה שלא בוצע כחוק. לרוב, פיצול דירות אינו חוקי בישראל למרות שזה יכול להיות פתרון מסוים וחלקי למצוקת הדיור. עד כה, רוב הדירות שקיבלו היתר לפיצול אלו אך ורק דירות שחולקו לשני אגפים (ועל כך יש הוראות מפורטות) וכאשר באגף הנפרד מתגורר בן משפחה. במקרים רבים לא ניתן אישור לפצל דירות במדינת ישראל ובמקרה של פיצול דירה ללא היתר, ייווצר מצב כי בעל הנכס יואשם בעבירה על החוק. . עם זאת, ישנם מקרים בהם התקבל היתר לפיצול דירה וזאת הודות לייעוץ נכון של עורך דין המתמחה במקרקעין אשר יכול להמליץ כיצד לפעול על מנת שיתקבל אישור הרשויות לפיצול הדירה.

ההשלכות מפיצול דירה לא חוקי

שוק הדירות אינו מפוקח כראוי ולכן ישנם אנשים שלוקחים סיכון בשל היעדר הפיקוח וההגבלה  ובוחרים לבנות או לפצל דירה ללא היתרי בנייה ואישורים מהרשויות. עקב כך, נוצרות דירות קטנות מאוד (בתנאים שאינם סבירים) ללא אוורור, חלונות ובתנאי מחיה לא הגיוניים. יתכן ומכירה של דירה בעלת אפשרות לפיצול או דירה מפוצלת תימכר בשוק במחיר גבוה יותר מהשווי המקורי שלה אך עם זאת, מעטים יסכימו לרכוש דירה זו ולקחת סיכון מסוג זה.

קבלת היתר לפיצול דירות בבית פרטי / פיצול דירות קרקע

בחודש יולי 2017 חוקק חוק פיצול דירות בבתים צמודי קרקע אשר קובע בהוראת שעה לחמש שנים, כי יש לאשר לבתים צמודי קרקע להוסיף יחידת דיור אחת בסביבת המבנה הקיים. כלומר, יתקבל היתר לפצל יחידת דיור אחת לשתיים ללא צורך בתוספת בניה. אך להיתר זה יש תנאי והוא כי המבנה הקיים צריך להיות בגודל מינימלי של 120 מ"ר והיחידה הנוספת שתתווסף לא תהיה פחות מ-45 מ"ר, תכלול שירותים נפרדים, מטבח אישי וכניסה נפרדת.. חשוב להבדיל בין פיצול דירה בתנאים שהצגנו קודם לכן לעומת פיצול דירות להשכרה בבנייה רוויה. פיצול הדירות בבנייה רוויה נעשה לרוב בדירות קטנות מלכתחילה והפיצול נועד אך ורק לרווח הפרטי של בעל הנכס.

ובכל זאת, כיצד ניתן לבצע פיצול דירה ליחידות דיור בהיתר?

בעקבות חקיקת החוק המאפשר לתת היתרים לפיצול יחידות דיור בבתים צמודי קרקע מתאפשר הדבר בעיקר לאנשים ממעמד סוציואקונומי גבוה – בשכונות יוקרה, וכדומה. לטעמנו, ישנו צורך לקדם אישור לפיצול דירות גם בבנייה רוויה – כלומר, בבניינים. במקרה מסוג זה, הדבר סבוך יותר והסיכוי לקבלת היתר נמוך. מכאן שפיצול דירות בבית פרטי אפשרי יותר מאשר פיצול דירה בבנייה רוויה.

החוק אומר כי ניתן לפצל דירות אך ורק באישור מהנדס העיר לאחר שנבדקו התנאים הבאים 

 

– היחידה הנוספת אינה קטנה מ-30 מ"ר,

– הדירה הנוספת מאושרת על ידי בעלי הדירות בבניין וכמובן אישור של הרשויות המקומיות. מדובר בתהליך לא פשוט כפי שוודאי כבר הבנתם, לרוב לא מתקבל היתר. אך אם ברצונכם לבצע פיצול דירה חשוב כי התהליך יתבצע בסיוע וליווי של עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן.

פיצול דירה לבן משפחה, פיצול של דירת מגורים הינו חלוקת הדירה לשתי יחידות או יותר. פעולה זו מתאימה למגוון מצבים, מספקת שורה של יתרונות ופתרון איכותי ונוח למצב של מצוקת הדיור ומחסור בדירות קטנות וזאת בשילוב הרצון מצד בעלי הדירות להגדיל הכנסה מהשכרה של דירה אחת להשכרה של שתי דירות. שיפוץ פנימי של דירה הכולל שינוי החלוקה הפנימית, כולל הוספה של מטבח וחדר מקלחת נוספים, לא נחשב עבירה על החוק, במידה והיחידה מיועדת לשמש כדירה אחת. כאשר מדובר בפיצול דירה למגורים של בן משפחה שהינו מדרגה ראשונה, וזאת בחלק מהבית וכאשר הסידור הפנימי מיועד לשמש לפרטיותו של בן המשפחה, דוגמת כניסה נפרדת, הדבר אינו נחשב לפיצול אסור וזאת כל עוד יישאר הקשר הפיזי שבין חלקי הבית ותשתיות החשמל והמים יהיו משותפות.

עוד מאמרים בנושא: מקרקעין

נוטריון